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Comprendre les obligations du décret tertiaire
Le décret tertiaire, aussi appelé dispositif Éco Énergie Tertiaire, impose une réduction progressive de la consommation énergétique des bâtiments à usage tertiaire. En vigueur depuis le 1er octobre 2019, il s’applique aux bâtiments de plus de 1 000 m², qu’ils soient détenus par le secteur public ou privé. L’objectif est ambitieux : -40 % en 2030, -50 % en 2040, puis -60 % en 2050 par rapport à une consommation de référence.
Cependant, une question revient souvent parmi les propriétaires : qu’en est-il des bâtiments vacants ? Sont-ils concernés par ces obligations de performance énergétique ? Avant de répondre précisément, il est essentiel de bien cerner les contours du décret et les critères d’éligibilité.
Bâtiments vacants : une définition clé pour interpréter le décret
Un bâtiment vacant est un local inoccupé, soit temporairement entre deux baux, soit durablement, sans activité ni consommations significatives. Dans le cadre du décret tertiaire, l’occupation du bâtiment joue un rôle majeur, car les obligations sont liées à la consommation réelle d’énergie.
En effet, si un bâtiment est inoccupé et donc non chauffé, non éclairé et non utilisé, ses consommations sont quasi nulles. Toutefois, cela ne signifie pas automatiquement qu’il est exempté du dispositif. Le décret tertiaire s’attache à la destination d’usage du bâtiment, et non uniquement à son niveau d’occupation.
Le décret tertiaire s’applique-t-il malgré l’inoccupation ?
Oui, dans la majorité des cas, le décret tertiaire s’applique même si le bâtiment est vacant. En effet, la réglementation vise les surfaces à usage tertiaire dès lors qu’elles dépassent 1 000 m², qu’elles soient effectivement utilisées ou non. Ce qui compte, c’est le potentiel d’usage tertiaire du bien immobilier.
Cependant, une nuance importante existe : le propriétaire peut justifier une « inexploitation » temporaire. Il devra alors le signaler lors de la déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT, en apportant des preuves documentées. Mais attention, cela ne dispense pas d’inscrire le bâtiment dans le dispositif. Il s’agit d’une suspension temporaire des obligations, et non d’une exclusion permanente.
Comment justifier l’inoccupation d’un bâtiment tertiaire ?
Pour signaler une vacance, le déclarant devra fournir à l’ADEME des éléments tangibles : bail expiré, factures d’énergie très faibles ou nulles, constat d’huissier, etc. Le but est d’apporter la preuve que l’usage tertiaire est effectivement interrompu.
La vacance doit également être significative en durée : quelques semaines ne suffisent pas. Il est généralement admis qu’une vacance de plusieurs mois (souvent 12 mois ou plus) permet de justifier une non-consommation durable. Même dans ce cas, la déclaration doit toujours être faite sur la plateforme OPERAT, avec les justificatifs adéquats. Le décret tertiaire reste donc présent, mais sa mise en œuvre peut être modulée.
Conséquences pour les propriétaires : vigilance et anticipation
Les propriétaires d’actifs immobiliers doivent intégrer cette contrainte réglementaire dans leur stratégie de gestion. Même en cas de vacance prolongée, il ne faut pas négliger les obligations liées au décret tertiaire. Une absence de déclaration ou un manquement aux justifications peut entraîner des sanctions administratives, voire une publication sur le site de la préfecture (name and shame).
Ainsi, il est crucial d’anticiper, de conserver des justificatifs précis, et de se rapprocher d’un expert pour vérifier la bonne conformité du dossier. En cas de doute, mieux vaut déclarer un bâtiment vacant avec preuve plutôt que de ne pas déclarer du tout. Cela démontre la bonne foi du propriétaire et sa volonté de respecter le cadre réglementaire.
Cas particulier : bâtiment inoccupé mais partiellement utilisé
Il arrive que certains bâtiments soient partiellement vacants : un étage inoccupé, mais un rez-de-chaussée utilisé. Dans ce cas, le bâtiment entre pleinement dans le champ d’application du décret tertiaire. Les consommations doivent être suivies et déclarées proportionnellement à la surface effectivement utilisée à des fins tertiaires.
Cette approche au prorata nécessite une gestion rigoureuse des données, souvent avec l’aide d’un bureau d’étude ou d’un outil de monitoring énergétique. En clair, tant qu’une activité tertiaire existe, même partiellement, le bâtiment est concerné. Le déclarant devra être en mesure de distinguer les consommations des zones actives et inactives.
Quelles bonnes pratiques adopter pour rester conforme ?
Afin d’éviter les erreurs ou oublis, il est recommandé d’instaurer un processus annuel de revue réglementaire. Ce processus inclura la vérification du statut de chaque bâtiment, l’analyse de ses consommations et la collecte des justificatifs de vacance le cas échéant.
De plus, un outil de suivi comme OPERAT doit être intégré aux démarches administratives annuelles. Il est aussi pertinent de désigner un référent en interne (ou via un prestataire) chargé du pilotage du décret tertiaire. Une bonne gestion documentaire, une communication fluide entre les gestionnaires techniques et les services administratifs sont des atouts majeurs pour assurer la conformité.
En conclusion : la vacance ne dispense pas d’agir
En résumé, le décret tertiaire s’applique bien aux bâtiments vacants, dès lors qu’ils sont à usage tertiaire et dépassent 1 000 m². Toutefois, il est possible de justifier une vacance prolongée pour adapter temporairement les obligations déclaratives. Cela n’exonère pas pour autant du suivi, de la déclaration, ni du respect global du dispositif.
Pour rester conforme, il est crucial de bien documenter chaque situation, de rester vigilant sur les échéances, et de se faire accompagner si nécessaire. Pour aller plus loin sur ce sujet, vous pouvez consulter ce guide complet sur le décret tertiaire.
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FAQ – Le décret tertiaire et les bâtiments vacants
1. Un bâtiment tertiaire totalement vide est-il exempté de déclaration ?
Non. Même vide, un bâtiment à usage tertiaire de plus de 1 000 m² doit être déclaré sur OPERAT. Le déclarant pourra toutefois justifier une vacance prolongée avec des documents officiels.
2. Quelle durée de vacance permet de suspendre les obligations du décret tertiaire ?
Il n’existe pas de seuil fixe, mais une vacance de plusieurs mois, idéalement supérieure à un an, peut être prise en compte. Elle doit être prouvée de manière formelle (factures, constats, baux expirés…).
3. Que se passe-t-il en cas de déclaration non faite pour un bâtiment vacant ?
L’absence de déclaration expose le propriétaire à des sanctions. Le bâtiment reste dans le champ d’application du décret tertiaire, même inoccupé. Il est donc crucial de déclarer la vacance, et non de l’ignorer.
